Trotz kurzfristiger Preisrückgänge: Wohnungsmarkt erholt sich und verspricht Wertsteigerungen

Die aktuelle Ausgabe des Postbank Wohnatlas 2025, erstellt vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), bietet wieder interessante Einblicke in den deutschen Immobilienmarkt: Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr noch gesunken sind, verlangsamt sich der Abwärtstrend deutlich. Für die kommenden zehn Jahre werden in vielen Regionen Deutschlands wieder steigende Immobilienwerte prognostiziert.

Preisrückgang deutlich verlangsamt

Der Abwärtstrend bei den Immobilienpreisen hat sich 2024 fortgesetzt, jedoch mit deutlich abgeschwächter Dynamik. Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte sanken die Kosten für Eigentumswohnungen im Bestand gegenüber dem Vorjahr real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 2,2 Prozent, um 2,8 Prozent. Zum Vergleich: 2023 lagen die Preise real noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Die Studie führt den Preisrückgang auf eine leicht gesunkene Nachfrage zurück, die trotz gestiegener Reallöhne zu beobachten war. Als Ursachen werden vor allem die hohen Zinsen, unsichere Förderbedingungen sowie gestiegene Lebenshaltungs- und Baukosten genannt.

Die „Big 7“ besonders betroffen

Besonders vom Preisrückgang betroffen waren die sieben größten deutschen Städte, die sogenannten „Big 7“. Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter diesen Metropolen verzeichnete Stuttgart mit minus 5,6 Prozent. Auch in München sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand real um durchschnittlich 3,5 Prozent.

Trotz dieser Entwicklung bleibt München mit durchschnittlich 8.787 Euro pro Quadratmeter die mit Abstand teuerste Stadt Deutschlands, gefolgt von Hamburg (6.191 Euro) und Frankfurt am Main (6.160 Euro).

Langfristiger Ausblick: Positive Wertentwicklung bis 2035

Während die kurzfristige Entwicklung noch von Preisrückgängen geprägt ist, zeichnet der Postbank Wohnatlas für die kommenden zehn Jahre ein deutlich positiveres Bild. Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im bundesweiten Durchschnitt real um 0,4 Prozent pro Jahr steigen.

Laut Studie bleiben Eigentumswohnungen besonders in Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen begehrt, wodurch die Preise in vielen Großstädten und ihrem Umland weiterhin anziehen.

Regionale Gewinner und Verlierer

Die Studie identifiziert klare regionale Unterschiede bei der langfristigen Preisentwicklung:

Leipzig an der Spitze

Spitzenreiter unter den 400 untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten ist Leipzig. Hier erwarten die Studienautoren bis 2035 einen durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 1,9 Prozent. Die sächsische Metropole profitiert dabei vom noch vergleichsweise moderaten Preisniveau (etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter) und Nachholeffekten gegenüber anderen Großstädten.

Bundesländer im Vergleich

Unter den Bundesländern dürfte der Anstieg der realen Kaufpreise im Durchschnitt in Schleswig-Holstein am höchsten ausfallen. Dort rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen hinweg mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,7 Prozent, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern (beide 0,6 Prozent).

Für drei Bundesländer geht die Prognose hingegen von sinkenden Kaufpreisen bis 2035 aus. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise im Schnitt real um 0,4 Prozent pro Jahr, in Thüringen um 0,2 Prozent und in Sachsen um 0,1 Prozent.

Treiber der Wertentwicklung

Als Hauptursachen für die langfristig positive Preisentwicklung in vielen Regionen identifiziert die Studie mehrere Faktoren:

• Urbanisierung: Der Zuzug in städtische Ballungsräume und der Bevölkerungsrückgang auf dem Land prägen die Preisentwicklungen.
• Wirtschaftliche Dynamik: Regionen mit starkem Wirtschaftswachstum, steigenden Löhnen und einer positiven Arbeitsmarktentwicklung verzeichnen tendenziell höhere Preissteigerungen.
• Standortattraktivität: Neben den Metropolen und ihrem Umland profitieren auch bestimmte Ferienregionen mit hoher Lebensqualität von steigenden Immobilienpreisen.
• Wohnraummangel: Trotz Bauaktivitäten bleibt das Angebot in vielen Wachstumsregionen knapp, was den Preisdruck aufrechterhält.

Ausblick

Die Studie zeigt, dass Wohneigentum in vielen Regionen Deutschlands langfristig eine gute Wertanlage bleibt, trotz der aktuellen Preisrückgänge. Der Postbank Wohnatlas 2025 bestätigt damit, dass die oft diskutierte Immobilienblase zwar zu einer Preiskorrektur geführt hat, von einem langfristigen Wertverlust aber in den meisten Regionen nicht ausgegangen werden kann. Im Gegenteil: Für mehr als die Hälfte der untersuchten Kreise und Städte wird bis 2035 eine stabile oder positive Wertentwicklung erwartet.