Immobilien FAQ

Eine Immobilienbewertung zielt immer auf einen bestimmten Zweck der Bewertung ab. Sie wird beispielsweise durchgeführt, um den Verkehrswert zu ermitteln, eine Entschädigung festzulegen oder als Grundlage zur Steuerfestsetzung (beispielsweise bei einer Schenkung oder im Erbfall). Hierzu berücksichtigen professionelle Immobiliensachverständige viele Faktoren, wie z.B. Lage, Größe, Zustand sowie rechtliche Umstände der Immobilie.

Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) sind in Deutschland drei Verfahren zugelassen, um eine Immobilie zu bewerten. Ein professioneller Immobiliengutachter wendet mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab. Die Wahl der Verfahren hängt dabei von der Art der Immobilie und dem Bewertungszweck ab.

1. Sachwertverfahren: Der Sachverständige bewertet eine Immobilie hinsichtlich des materiellen Wertes. Der Sachwert bezieht sich demnach auf die Bausubstanz.
2. Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren bewertet der Immobiliengutachter das Objekt, indem er es mit Verkaufspreisen vergleicht, die bei vergleichbaren Objekten tatsächlich am Markt erzielt wurden.
3. Ertragswertverfahren: Mit diesem Verfahren bewertet der Sachverständige die Immobilie anhand der Erträge, die sich z.B. als Mietobjekt erzielen lassen.

Die Bewertung einer Immobilie unterliegt festgesetzten Vorgaben, die u.a. in der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertV) geregelt sind. Das sichert die ordnungsgemäße und fachlich richtige Wertermittlung der Immobilie. Allee Schritte der Wertermittlung haben wir in einem kurzen Erklärfilm „Wie funktioniert eine Immobilienbewertung“ zusammengefasst.

Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den Preis von Immobilien und Grundstücken, der am Markt voraussichtlich erzielt werden kann, also den Marktwert. Ermittelt wird der Verkehrswert anhand der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)und mittels objektiver Merkmale. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie kommen bis zu drei Verfahren zum Einsatz: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Gutachten umfasst 30 bis 50 Seiten und besteht aus:

• der Auftragsgrundlage,
• einer Grundbuchbeschreibung,
• einer Beschreibung des Wertermittlungsobjektes inkl. Flächen und Nutzungsstatus,
• der Makro- und Mikrolage,
• den rechtliche Gegebenheiten wie Baurecht, naturschutzrechtliche Auflagen, Informationen zum Immobilienmarkt,
• der Begründung der Bewertungsansätze und -verfahren sowie deren Berechnungen und einer Begründung in Textform.

Bei der Immobiliengesellschaft Bayern mbH bewerten öffentlich bestellte und vereidigte bzw. zertifizierte Sachverständige Ihre Immobilien und Grundstücke. Dies stellt ein hohes Qualitätsmerkmal von Sachverständigen dar. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung erfolgt durch die Industrie- und Handelskammer, die Zertifizierung durch Zertifizierungsstellen, darunter die HypZert (Seit 25 Jahren höchste Qualität für Immobiliengutachter/innen | HypZert) und DiaZert (DIA Consulting AG – DIA Consulting AG).

Öffentlich bestellte Sachverständige erhalten das Gütesiegel der öffentlichen Bestellung nur dann, wenn sie sich einem aufwändigen Prüfungsverfahren unterziehen. Auch nach dieser Prüfung sind öffentlich bestellte Sachverständige ständig auf dem Prüfstand.

• Die besondere Sachkunde wird vor der öffentlichen Bestellung überprüft. Ebenso die Vorbildung und berufliche Erfahrung der Sachverständigen.
• Zuverlässigkeit und Integrität der Sachverständigen wird vor der öffentlichen Bestellung geprüft. Voraussetzung ist ihre Unbescholtenheit und wirtschaftliche Unabhängigkeit.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige müssen zudem weisungsfrei, unparteiisch und verschwiegen sein und die privaten und geschäftlichen Geheimnisse der Parteien wahren.

Da die Bezeichnung Sachverständiger in Deutschland rechtlich nicht geschützt ist, können sich auch Gutachter, die nicht ausreichend qualifiziert sind, als Sachverständige bezeichnen und auf dem Markt bewegen. Qualifizierte Experten wurden öffentlich bestellt und vereidigt oder von einem anerkannten Institut, z.B. Deutsche Immobilien Akademie, zertifiziert.

Die Kosten einer Immobilienbewertung sind vom Wert der Immobilie abhängig. Die Immobiliengesellschaft Bayern mbH orientiert sich an der Honorarrichtlinie des LVS Bayern (Landesverband Bayern öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger). Die Kosten der Wertermittlung der Immobilien können bei uns individuell erfragt werden. Gerne erstellen wir auch ein konkretes Angebot.

Die benötigten Unterlagen für eine Immobilienbewertung richten sich nach dem Bewertungsverfahren. Im Vorfeld sprechen wir dies mit Ihnen ab und kümmern uns um die Beschaffung der Dokumente. In der Regel werden folgende Unterlagen benötigt:

• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Auszug aus dem Bebauungsplan
• Flächenberechnung
• Auszug aus dem Flächennutzungsplan
• Eingabepläne
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskostenabrechnung
• Erschließungskostenbeitragsbescheide
• Baukostenaufstellung
• Teilungserklärung
• Bodengutachten
• Erbbaurechtsvertrag
• Energieausweis

Die Unterlagen können Sie vorab über unser Anfragetool hochladen. So können wir uns bereits vor dem Ortstermin einen Überblick verschaffen. Gerne können Sie uns die Unterlagen per Mail oder auf dem Postweg zusenden oder bringen diese zur Besichtigung mit.

Wie lange die Erstellung eines Gutachtens benötigt, ist abhängig vom Objekt. Meist dauert es sechs bis acht Wochen vom Vor-Ort-Termin bis zur Fertigstellung des Gutachtens. Alleeee Schritte finden Sie auch zusammengefasst in unserem Erklärfilm „Wie funktioniert eine Immobilienbewertung“.

Immobilien werden für unterschiedliche Zwecke bewertet. Dies sind beispielsweise:

• An- und Verkauf der Immobilie
• Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen
• Vermögensübersicht
• Pflichtteilergänzungsanspruch bei Erbauseinandersetzungen
• Einlagen oder Entnahmen von Betriebsvermögen
• Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer als Nachweis eines niedrigeren Wertes nach § 198 BewG
• Teilwertermittlung
• Bestimmung des Wertes von Wohnrechten
• Entschädigungsansprüche
• Ermittlung des Beleihungswerts bei Finanzierungen
• Ermittlung des Versicherungswerts bei Gebäudeversicherungen

Die Energiesparverordnung verpflichtet den Verkäufer einer Immobilie seit dem 1. Mai 2014 dazu, unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen. Wird die Immobilienwertermittlung zum Zwecke eines Verkaufs durchführt, ist der Energieausweis dafür sowieso notwendig. Zur reinen Wertermittlung muss er nicht zwingend vorliegen.

Wenn Sie einen Energieausweis benötigen oder der bestehende Ausweis nicht mehr gültig ist, können Sie sich an einen Energieberater wenden.

Einen Energieausweis dürfen nur Personen ausstellen, die dazu berechtigt und qualifiziert sind. Dazu zählen Architekten, Bauingenieure und Handwerker wie z.B. Schornsteinfeger.

Eine amtliche Bescheinigung für die Zulassung gibt es nicht. Daher sollten Eigentümer nachfragen und Anbieter vergleichen. Die Verbraucherzentrale rät, sich eine Bestätigung über ein Berufshaftpflichtversicherung aushändigen zu lassen, die etwaige Ansprüche durch einen fehlerhaften Energieausweis abdeckt.

Allee sichtbaren Bauschäden und -fehler ermitteln unsere Sachverständigen und berücksichtigen diese im Gutachten. Einige Schäden und Mängel können nur nach spezieller Begutachtung, die mit Eingriffen in die Bausubstanz einhergehen, exakt eingeschätzt werden. Dies ist im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens nicht möglich. In solchen Fällen muss ein spezielles Gutachten für Bauschäden und Baumängel in Auftrag gegeben werden. Bei Bedarf empfehlen wir entsprechende Experten oder beauftragen diese nach Ihrer Weisung.

Eine Dienstbarkeit ist ein Recht, das es z.B. erlaubt, über ein fremdes Grundstück zu gehen oder zu fahren. Dieses Recht muss im Grundbuch eingetragen sein und ist fest mit dem Grundstück verbunden. Verkauft ein Eigentümer das mit der Dienstbarkeit belastete Grundstück, bleibt das Geh- oder Fahrtrecht bestehen. Dies kann den Wert der Immobilie oder des Grundstücks beeinflussen, da es daher für Käufer möglicherweise weniger attraktiv ist. Dienstbarkeiten berechnen Sachverständige individuell und berücksichtigt sie entsprechend im Gutachten.

Ja, die Immobilie kann verkauft werden. Das Wohnrecht der Person bleibt bis zu deren Lebensende bestehen. Dies mindert den Kaufpreis der Immobilie, da die Nutzung der Immobilie durch den Käufer eingeschränkt ist. Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten und kann nicht auf eine andere Person übertragen werden.

Wie gut oder ungünstig eine Wohnlage eingeschätzt wird, wird von verschiedenen Kriterien beeinflusst. Die Lagedefinition wird in Mietspiegeln und von Gutachterausschüssen festgelegt und enthält je nach Stadt oder Gemeinde unterschiedliche Kategorien. Berücksichtigt werden die Intrastruktur, die Verkehrsanbindungen, etwaige Beeinträchtigung durch Immissionen, die bauliche Ausnutzug der Grundstücke, der Zustand der Immobilien, das Erscheinungsbild des Stadtteils sowie vorhandene Erholungsflächen. Ebenso werden bei der Bewertung Merkmale wie die Bewohner- und Sozialstruktur sowie das Image der Wohnlage berücksichtigt.

Alleeee Arten von bebauten und unbebauten Grundstücken können bewertet werden. Auch für Sonder- und Gewerbeimmobilien kann eine Wertermittlung durchgeführt werden.

Für eine Begutachtung ist eine persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen vorgeschrieben. Eine Wertermittlung, die ausschließlich auf der Sichtung von Unterlagen beruht, ist nicht möglich.

Sollte Ihnen eine Wertermittlung ohne Besichtigung angeboten werden, handelt es sich um kein seriöses Angebot.

Wie lange die Besichtigung eines Grundstücks oder einer Immobilie dauert, ist vom Objekt, dessen Größe, der Lage und Komplexität abhängig. Meist ist die Immobilie nach ein bis zwei Stunden umfangreich begutachtet. Bei großen Objekten kann die Besichtigung auch mehr Zeit in Anspruch nehmen.

Kellerflächen können nur dann als Nutzfläche angerechnet werden, wenn es sich um Aufenthaltsräume handelt. Dafür ist eine bestimmte Raumhöhe erforderlich, die in den Landesbauordnungen festgeschrieben ist. Der Raum muss über Fensterflächen verfügen und beheizt sein. Abstellräume, Heizungsraum, Werkstatt oder Waschraum können nicht als Wohnfläche berücksichtigt werden. In manchen Fällen kann ein Kellerraum mit deutlich reduzierter Wohnfläche als Hobbyraum angerechnet werden.

Bei der Berechnung der Wohnfläche im Dachgeschoss ist die Raumhöhe entscheidend. Grundflächen mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern werden voll auf die Wohnfläche angesetzt. Die Flächen unterhalb der Dachschrägen sind zur Hälfte zu berücksichtigen, sofern die Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern liegt. Flächen mit einer niedrigere Deckenhöhe werden nicht angerechnet.

Es gibt viele Kriterien, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Als wertmindernd gelten u.a. Geruchs-, Geräusch- oder Lärmbelästigungen z.B. durch Lärm- und emissionsbelastete Straßen, Nähe zu Bahnlinien, aber auch Einflugschneisen und emissionsbelastete Industrieanlagen. Auch die Lage und Zugänglichkeit der Wohnungen, Häuser und Grundstücke sowie Dienstbarkeiten wirken sich auf den Wert aus.

Daneben sind der Zustand und die Ausstattung von Immobilien entscheidend. Negativ wirken sich ein Investitionsstau, veraltete Elektroanlagen und Heizungen, fehlende Dämmung, alte Fenster, schadstoffhaltige Baumaterialien (z.B. Asbest, Schlacke), das Alter der Immobilie und fehlende Kellerräume aus.

Erstellt ein Sachverständiger ein Gutachten, muss er bestimmte Kriterien einhalten. Er muss das Objekt persönlich besichtigen, Unterlagen prüfen, die Wertermittlung vornehmen und in Textform begründen.

Gutachterliche Stellungnahmen bedürfen keine speziellen Vorgaben. Die Wohnfläche kann z.B. vom Auftraggeber als Berechnungsgrundlage vorgegeben werden und muss nicht vom Sachverständigen überprüft werden.

Ein seriöses Immobilienwertgutachten kann nur von einem Sachverständigen erstellt werden und wird individuell für Ihre Immobilie angefertigt. Hierfür ist eine Besichtigung des Objekts erforderlich. Um einen ersten Anhaltpunkt auf Grundlage von Durchschnittswerten zu bekommen, kann ein Online-Tool hilfreich sein. Hierfür können Sie unsere „Kostenlose Wohnmarktanalyse“ nutzen. Beachten Sie, dass alle individuellen Merkmale der Immobilie (Zu- und Abschläge durch Zustand, Ausstattung, Dienstbarkeiten etc.) hier nicht erfasst werden. Das kann dazu führen, dass der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie deutlich vom standardisiert ermittelten Durchschnittswert, den das Online-Tool errechnet, abweicht.

Ein speziell für Ihre Immobile ausgearbeitetes Wertgutachten kann nur von einem Sachverständigen angefertigt werden, der die notwendige Markt- und Sachkenntnis besitzt. Beim Vor-Ort-Termin werden alle relevanten Faktoren vermerkt und im Gutachten berücksichtigt. Für gerichtsfeste Gutachten stehen Ihnen unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige zur Verfügung.

Tipp: Sollte Ihnen angeboten werden, ein Immobilienwertgutachten ohne Besichtigung auf Basis von Dokumenten zu erstellen, handelt es sich um keinen seriösen Sachverständigen.

Unsere Sachverständigen gehen bei der Erstellung von Gutachten strukturiert vor. Sehen Sie dazu auch unter Erklärvideo, das zeigt, wie unsere Sachverständigen professionelle Gutachten erstellen (hier geht’s zum Erklärvideo)

• Einholen und Sichten erster vorhandener Unterlagen zum Objekt
• Persönliches Gespräch mit Auftraggeber
• Besichtigung vor Ort und Dokumentation der Immobilie
• Einholen aller relevanter Unterlagen (Dokumente, Marktbericht, Angaben der Gutachterausschüsse etc.)
• Festsetzen des Wertermittlungsverfahrens
• Ermittlung des tatsächlichen Wertes mit textlicher Begründung
• Vier-Augen-Prinzip: Um höchste Qualitätsstandards zu liefern, unterzieht ein zweiter Sachverständiger das Gutachten einer weiteren strengen Prüfung.
• Anschließend Besprechung des Gutachtens mit Auftragsgeber und Klärung offener Fragen

Wir sind ein Team aus Spezialisten und stehen Ihnen mit spezieller Expertise zur Seite. Wir haben langjährige Erfahrung in der Bewertung von Wohn- und Geschäftsimmobilien, bei der Bewertung von Sonderimmobilien und landwirtschaftlichen Grundstücken.

Wir erstellen Gutachten für folgende Immobilien:

• Wohnimmobilien
• Ein- und Zweifamilienhäuser
• Doppel- und Reihenhäuser
• Eigentumswohnungen
• Mehrfamilienhäuser
• Wohn- und Geschäftsgebäude
• Ferienhäuser und Ferienwohnungen
• Gewerbe- und Sonderimmobilien
• Bürogebäude
• Industriehallen und Logistikflächen
• Handels- und Dienstleistungsflächen
• Handelsimmobilien
• Einkaufszentren
• Gastronomiebetriebe und Hotels
• Produktionsflächen & Werkstätten
• Landwirtschaftliche Betriebe und Hofstellen
• Land- und forstwirtschaftliche Flächen
• Anlagen zur Energieerzeugung (Biogasanlagen, PV-Anlagen, Windkraftanlagen)
• Sanierungsgebiete
• Freizeitimmobilien
• Krankenhäuser und Arztpraxen
• Pflegeimmobilien
• Leitungs- und Wegerecht
• Baulasten

Unsere Sachverständigen erstellen Gutachten für folgende Zwecke:

• Übertragung im Rahmen der Erbschaft oder Schenkung
• Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie in den Grundstücksanteil und den Gebäudewertanteil, als Basis der Abschreibungsgrundlage
• Auseinandersetzung von Gesellschaftsvermögen
• Vermögensauseinandersetzungen bei Erbfällen und Ehescheidungen
• Im Rahmen des Entschädigungsrechts
• Im Rahmen von Versicherungsleistungen

Es gibt viele Gründe, warum sich eine Immobilienbewertung durch die Sachverständigen der Immobiliengesellschaft Bayern mbH lohnt:

• Team aus erfahrenen Sachverständigen: Als Team aus sechs qualifizierten und ausgebildeten Sachverständigen sind wir schlagkräftig, profitieren von einer gebündelten Expertise und sorgen für termingerechte Anfertigung der Gutachten. Eine Übersicht unserer Sachverständigen finden Sie hier. Informieren Sie sich auch über unser Unternehmen und Mitgliedschaften.
• Zertifizierte und qualifizierte Sachverständige: Unsere Sachverständige sind Experten auf ihrem Gebiet. Sie sind allesamt von renommierten Instituten ausgebildet und qualifiziert, so u.a. von der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) in Freiburg und von der HypZert.
• Öffentlich bestellt und vereidigt: Zwei unserer Sachverständigen wurden mit dem Gütesiegel der öffentlichen Bestellung ausgezeichnet und tragen damit eine der höchsten Auszeichnungen im Sachverständigenwesen. Rainer Priglmeier und Thomas Strunz sind „Von der IHK Niederbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke“.
• Besondere Marktkenntnis: Seit vielen Jahren am Markt profitieren Sie von unserer Marktkenntnis und der Erfahrung aus der Anfertigung zahlreicher Gutachten. Regelmäßige Fortbildungen erweitern unsere Expertise zusätzlich.
• Unkomplizierte Anfrage mit Dokumenten-Upload: Sie benötigen ein Immobiliengutachten? Der schnellste Weg geht über den Besuch unser Seite igbay.de. Unter dem Reiter „Anfrage“ können Sie uns unkompliziert alle Eckdaten und Dokumente bereitstellen. So können wir uns einen Überblick über Ihr Anliegen verschaffen. Erste Fragen klären wir am Telefon, bevor wir einen Vor-Ort-Termin vereinbaren.
• Kostenlose Erstberatung: Sie haben Fragen zu Immobiliengutachten? Rufen Sie uns an oder kommen Sie bei uns vorbei. Wir klären Ihre Fragen gerne in einem kostenlosen Erstgespräch.
• Individuelles Angebot: Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie erstellen wir ein detailliertes Angebot. Unser Honorar orientiert sich an der Richtlinientabelle des LVS „Landesverband Bayern öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger“.

Unser Honorar orientiert sich an der Honorartabelle des LVS Bayern (Landesverband Bayern öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger).

Welche Kosten bei einer Immobilienbewertung auf Sie zukommen, richtet sich nach der Immobilie und dem Bewertungszweck. Gerne erstellen wir Ihnen ein individuelles Angebot.

Unsere Sachverständigen sind deutschlandweit für Sie im Einsatz und kommen genau dahin, wo Sie unsere Unterstützung benötigen. Unser Kerngebiet liegt in Bayern. Egal ob in einer Metropole, in einer Kleinstand oder im ländlichen Raum. Wir sind Ihre Experten aus Bayern.

Um ein fundiertes Gutachten zu erstellen, müssen Dokumente gesichtet, fehlende Unterlagen und Berichte eingeholt und das Objekt besichtigt werden. Erst dann kann mit der konkreten Wertermittlung begonnen werden. Meist dauert es bis zum fertigen Gutachten sechs bis acht Wochen. Auch bei Express-Bearbeitung eines professionell erstellten Gutachtens sind mindestens drei Wochen Bearbeitungszeit erforderlich, die ggf. mit Mehrkosten verbunden sind. Sollten Sie eine Wertermittlung zeitnah benötigen, nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns per Mail oder Kontaktformular.