Erben und Schenken: Warum das Finanzamt den Wert oft zu hoch ansetzt und wie ein Verkehrswertgutachten Steuern sparen kann

Wer in München oder anderen hochpreisigen Regionen eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sieht sich oft mit überraschend hohen Steuerbescheiden konfrontiert. Der Grund? Das Finanzamt schätzt Immobilienwerte oft zu pauschal und damit zu hoch ein. Gerade in Städten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten kann dies zu erheblichen steuerlichen Belastungen führen. Ein Verkehrswertgutachten kann hier Abhilfe schaffen.

Warum Bewertungen oft zu hoch ausfallen

Das Kernproblem bei der steuerlichen Bewertung liegt in der Systematik. Finanzämter besichtigen Immobilien in der Regel nicht vor Ort. Stattdessen nutzen sie das sogenannte typisierte Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG).

Dabei greift der Fiskus auf pauschale Daten zurück, wie etwa die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und typisierte Herstellungskosten. Was dieses Schema F jedoch übersieht, sind die individuellen „Macken“ einer Immobilie. Ein Sanierungsstau, Feuchtigkeit im Keller, eine schlechte Energiebilanz oder rechtliche Belastungen (wie Wegerechte) finden in der automatisierten Berechnung des Finanzamtes keinen Platz.

Das Ergebnis: Ein theoretischer Rechenwert, der oft weit über dem liegt, was am Markt tatsächlich erzielt werden könnte.

Ihr Recht auf einen realistischen Immobilienwert

Der Gesetzgeber ist sich dieser Ungenauigkeit bewusst. Deshalb gibt es im Bewertungsgesetz (§ 198 BewG) die sogenannte Öffnungsklausel. Diese erlaubt es dem Steuerpflichtigen, den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ zu erbringen.

Vereinfacht gesagt: Wenn Sie beweisen können, dass Ihre Immobilie tatsächlich weniger wert ist, als das Finanzamt behauptet, muss die Behörde diesen niedrigeren Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ansetzen. Und genau hier kommt das Verkehrswertgutachten ins Spiel.

Ein qualifiziertes Gutachten schafft Klarheit

Anders als bei der pauschalen Berechnung des Finanzamtes basiert ein Verkehrswertgutachten auf einer detaillierten Begehung und Analyse. Ein Sachverständiger prüft die Bausubstanz dabei auf Herz und Nieren.

Das ist gerade in begehrten Lagen wie München, Hamburg oder Frankfurt entscheidend: Hier treiben enorme Bodenrichtwerte die Bewertung automatisch in die Höhe. Steht auf einem solchen Grundstück ein altes Haus, addiert das Finanzamt schematisch oft noch einen Restwert für das Gebäude. Die Realität sieht oft anders aus. Ein Gutachter kann beispielsweise herausarbeiten, dass der Altbestand aufgrund seines schlechten Zustands wirtschaftlich kaum noch einen Wert hat oder den Gesamtwert durch anstehende Sanierungen faktisch drückt.

In solchen Fällen kann eine realistische Bewertung die steuerliche Belastung spürbar reduzieren, sodass die Kosten des Gutachtens im Verhältnis dazu meist gering ausfallen.

Wichtig: Nur „echte“ Experten werden vom Finanzamt akzeptiert

Vorsicht ist bei der Wahl des Bewerters geboten. Eine kostenlose Kurzbewertung eines Immobilienmaklers oder ein Online-Preisrechner reichen dem Finanzamt als Beweis nicht aus.

Um rechtssicher den niedrigeren Wert durchzusetzen, benötigen Sie ein Vollgutachten nach ImmoWertV. Dieses muss von einem qualifizierten Experten erstellt werden. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Gutachten von:

• Öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
• Zertifizierten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024.
• Den örtlichen Gutachterausschüssen.

Achten Sie darauf, dass das Gutachten methodisch sauber aufgebaut ist und sich streng an die gesetzlichen Bewertungsvorgaben hält, um Rückfragen oder Ablehnungen durch die Finanzbehörde zu vermeiden.

Ausblick

Die Bewertungsmaßstäbe der Finanzämter wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 verschärft, was in vielen Fällen zu deutlich höheren Immobilienwerten geführt hat. Umso wichtiger ist es für Eigentümer – oder solche, die es demnächst werden –, Steuerbescheide nicht ungeprüft zu akzeptieren. Prüfen Sie insbesondere im Zusammenhang mit einer Schenkung oder Erbschaft frühzeitig, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert tatsächlich realistisch ist.

Wir unterstützen Sie dabei, den realen Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen, und erstellen für Sie ein fundiertes Verkehrswertgutachten. Sprechen Sie uns an.

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