Bayerns Gewerbeimmobilienmarkt 2025: Analyse und Kennzahlen

Bayern zählt zu den wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands mit kontinuierlichem Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum. Der Markt für Gewerbeimmobilien entwickelt sich trotz konjunktureller Herausforderungen in nahezu allen Segmenten und Regionen des Freistaats dynamisch. Nachfolgend ein Überblick.

Büromarkt: München dominiert

Die bayerische Landeshauptstadt führt den Büromarkt mit deutlichem Abstand an. Mit Spitzenmieten von rund 50 €/m² pro Monat ist München nach Frankfurt der teuerste Bürostandort Deutschlands. Zum Vergleich: Nürnberg als zweitgrößte Stadt Bayerns erreicht in der Spitze lediglich ca. 16 €/m².

Das regionale Mietpreisgefälle im Überblick:

Die Netto-Spitzenrendite für Büroflächen in München liegt aktuell bei etwa 4,2 % (Stand: März 2025), während andere bayerische Städte etwas höhere Renditen aufweisen. Auffällig ist: Nach Jahren extremer Flächenknappheit (München 2019: nur 1,6 % Leerstand) hat sich die Situation leicht entspannt. Die Leerstandsquote in München ist auf 5,5 % gestiegen, während Nürnberg aktuell bei 6,1 % liegt.

Einzelhandel: Extreme Preisdisparitäten

Der Einzelhandelsimmobilienmarkt zeigt die größten Preisunterschiede. In den 1A-Lagen Münchens werden Spitzenmieten von 315 €/m² monatlich erzielt – fast neunmal so viel wie in Fürth mit 35 €/m². Nürnberg und Würzburg sind die einzigen weiteren bayerischen Großstädte mit dreistelligen Spitzenmieten im Einzelhandel (≥100 €/m²).

Strukturelle Herausforderungen prägen dieses Segment: Während 1A-Lagen in München kaum Leerstände aufweisen, kämpfen viele mittelgroße Städte mit erheblichen Leerständen. In Ingolstadt beispielsweise lag die Leerstandsquote zeitweise bei fast 20 %, konnte aber durch lokale Initiativen auf 13 % reduziert werden. Der bundesweite Durchschnitt von 20 % Leerstand im Einzelhandel wird in Bayern zwar unterschritten, dennoch melden mehr als die Hälfte der bayerischen Kommunen spürbare Leerstände in ihren Zentren.

Logistik: Der Aufsteiger

Das Segment der Logistik- und Industrieimmobilien entwickelt sich besonders dynamisch. Die Spitzenmieten im Großraum München sind auf 10-12 €/m² gestiegen, während Nürnberg als zweitteuerster Logistikstandort Deutschlands mit ca. 8,90 €/m² folgt. Selbst in kleineren Oberzentren wie Ingolstadt, Würzburg oder Fürth werden mittlerweile Spitzenmieten von 5-7 €/m² erzielt.

In diesem Segment herrscht nach wie vor Flächenknappheit. Die Leerstandsquoten liegen in den meisten Logistikregionen unter 5 %, bei modernen Objekten nahe Null. Neue Projekte sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Netto-Spitzenrenditen für Logistikimmobilien liegen in München bei ca. 4,25 %.

Renditewende 2025

Nach Jahren historisch niedriger Renditen (Büro München 2021: ca. 2,8-3,0 %) hat sich das Marktumfeld gewandelt. Die aktuellen Netto-Spitzenrenditen:

• Büro München: 4,2 %
• Büro Nürnberg: ca. 3,7-4,0 %
• Büro kleinere Städte: 4,0-4,5 %
• Einzelhandel (je nach Lage): 4-5 %
• Logistik München: 4,25 %

Der Abstand zwischen Immobilienrenditen und Bundesanleihen (aktuell 2-3 %) ist deutlich geschrumpft. Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu den Vorjahren reduziert, da sich Markt in einer Phase der Neupreisfindung befindet.

Ausblick

Die wirtschaftliche Stärke Bayerns und das anhaltende Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum sorgen für eine robuste Nachfragebasis. Gleichzeitig führen strukturelle Veränderungen und neue Arbeits- und Konsummuster zu Verschiebungen zwischen den Marktsegmenten.

Die extremen Preisunterschiede zwischen München und den übrigen bayerischen Städten bleiben ein prägendes Merkmal des Marktes. Während Logistikimmobilien weiterhin von Flächenknappheit und steigender Nachfrage profitieren, sieht sich der Einzelhandel mit den größten strukturellen