CRR III: Immobilienkredite werden teurer und strenger geprüft

Seit dem 1. Januar 2025 gilt CRR III, die EU-weite Umsetzung der Basler Eigenmittelanforderungen. Diese Regulierung zielt auf stabilere Banken ab, hat aber auch spürbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Höhere Kapitalpuffer für Kredite bedeuten strengere Bedingungen für Käufer und Investoren. Wir erklären auf.

Was ist CRR III und wann greift sie?

Die CRR III (Capital Requirements Regulation III) ist die dritte Überarbeitung der EU-Bankenregulierung und setzt die finalen Basler Standards um. Sie ist seit Jahresbeginn 2025 in Kraft und verpflichtet Banken dazu, mehr Eigenkapital vorzuhalten.

Zwar entfaltet sich die volle Wirkung erst bis 2030, doch erste Auswirkungen sind bereits heute spürbar. Im Kern bedeutet dies, dass Banken Kredite genauer nach ihrem tatsächlichen Risiko bewerten müssen. Für Immobilienkredite bedeutet das: Je risikoreicher ein Projekt aus Sicht der Bank ist, desto mehr Eigenkapital muss die Bank dafür zurücklegen und desto teurer oder schwieriger wird die Finanzierung für den Kunden.

Höhere Risikogewichte für Immobilienkredite

Die neuen Regeln unterscheiden deutlicher zwischen den verschiedenen Kreditarten. Dabei werden bisherige Pauschalierungen durch einen detaillierteren Ansatz ersetzt, der den Beleihungswert (das Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert) stärker berücksichtigt.

Bau- und Entwicklungskredite für Neubauprojekte oder Grundstücksentwicklungen gelten grundsätzlich als risikoreich und werden mit einem Risikogewicht von 150 Prozent bewertet. Dieser Wert sinkt nur auf 100 Prozent, wenn es sich um privilegierte Wohnimmobilien handelt, beispielsweise wenn das Projekt bereits vorvermietet ist oder als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.

Gewerbe- und Renditeobjekte werden ebenfalls strenger bewertet, mit Risikogewichten ab 100 Prozent aufwärts. Erleichterungen gibt es hier nur, wenn der jeweilige Immobilienmarkt als stabil eingestuft wird, was länderspezifisch geprüft wird.

Wohnimmobilien zur Eigennutzung kommen vergleichsweise glimpflich davon. Im Frühjahr 2025 wurde der Systemrisikopuffer von 2 auf 1 Prozent gesenkt. Dadurch hat sich der Druck auf klassische Eigenheimfinanzierungen reduziert.

Was heißt das konkret für die Finanzierung?

Banken geben die höheren Eigenkapitalkosten an ihre Kunden weiter. Bei Hypotheken sind Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,5 Prozentpunkten realistisch, insbesondere bei Neubau- oder Gewerbeprojekten. Zudem muss künftig mehr Eigenkapital vorhanden sein. Während Banken früher bis zu 90 Prozent des Kaufpreises finanziert haben, liegt die Grenze heute oft bei 70 bis 80 Prozent.

Aufgrund der detaillierteren Bewertungspflichten muss auch mit längeren Kreditprüfungen gerechnet werden. Was früher in zwei bis drei Wochen erledigt war, kann heute drei bis sechs Wochen dauern. Das ist besonders problematisch in Kaufsituationen mit knappen Zeitfenstern oder bei Bieterverfahren.

Ausblick

Langfristig soll die CRR III das Bankensystem widerstandsfähiger machen und es vor Krisen wie 2008 schützen. Kurzfristig kann sie allerdings zu Problemen am Immobilienmarkt führen. Besonders der Neubau könnte darunter leiden: Wenn Projektfinanzierungen teurer und schwieriger werden, könnten weniger Wohnungen gebaut werden, was mittelfristig wieder zu Angebotsengpässen führen kann. Investoren werden wiederum höhere Renditen erwarten, um die gestiegenen Finanzierungskosten zu kompensieren.

Mittelfristig wird sich der Markt an die neuen Gegebenheiten anpassen. Die Übergangsfristen mildern den Schock, und einige Institute entwickeln bereits neue Finanzierungsmodelle. Dennoch gilt: Wer in den kommenden Jahren eine Immobilie finanzieren möchte, sollte mit solidem Eigenkapital und realistischen Erwartungen planen.

Foto von Jayden So auf Unsplash