Neuer Gesetzentwurf 2026: Strengere Regeln für möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietung

Der Wohnungsmarkt in Ballungsgebieten steht weiterhin unter Druck. Um Mieter besser zu schützen und die Umgehung der Mietpreisbremse zu verhindern, hat der Bundesrat einen neuen Gesetzentwurf vorgelegt. Für Eigentümer und Vermieter von möblierten Wohnungen sowie Anbieter von Kurzzeitvermietungen sind darin weitreichende Änderungen vorgesehen. Ein Überblick.

Mehr Transparenz beim „Möblierungszuschlag“

Bislang bot die Vermietung von möbliertem Wohnraum eine gewisse Flexibilität bei der Preisgestaltung. Da der Zuschlag für die Möbel gesetzlich nicht strikt geregelt war, konnte er oft pauschal und intransparent auf die Nettokaltmiete aufgeschlagen werden. Dies führte dazu, dass die eigentliche Mietpreisbremse faktisch umgangen wurde.

Der neue Gesetzentwurf sieht hier eine neue Regelung vor. Künftig müssen Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Möblierungszuschlag getrennt von der Nettokaltmiete im Mietvertrag ausweisen. Der Gesetzgeber gibt dafür auch einen rechnerischen Rahmen vor:

• Der monatliche Zuschlag darf höchstens 1 Prozent des Zeitwertes der Möbel betragen.
• Der Zeitwert berechnet sich aus dem Anschaffungspreis abzüglich 5 Prozent Abschreibung für jedes abgelaufene Jahr.

Wichtig: Wenn Sie den Zuschlag nicht gesondert ausweisen, gilt die Wohnung im Sinne der Mietpreisbremse als unmöbliert vermietet. Das bedeutet, Sie dürften dann keinen Aufschlag für das Inventar verlangen.

Neuregelung der Kurzzeitvermietung („Wohnen auf Zeit“)

Ein weiteres Feld, das der Gesetzgeber stärker regulieren möchte, ist die Vermietung zum „vorübergehenden Gebrauch“. Häufig werden Mietverträge so gestaltet, dass sie formal nur vorübergehend sind, um Mieterschutzvorschriften wie die Mietpreisbremse oder den Kündigungsschutz auszuschließen.

Der Gesetzentwurf führt hier eine sogenannte Regelvermutung ein: Beträgt die Mietdauer insgesamt sechs Monate oder mehr, geht der Gesetzgeber davon aus, dass es sich nicht mehr um einen bloß vorübergehenden Gebrauch handelt.

Was bedeutet das für Eigentümer? In diesen Fällen greifen vollumfänglich alle Mieterschutzrechte. Die Beweislast dreht sich quasi um: Möchten Sie sich weiterhin auf den Ausnahmetatbestand des vorübergehenden Gebrauchs berufen, müssen Sie beweisen, dass trotz der langen Dauer ein Sonderbedarf vorliegt (z. B. ein zeitlich begrenztes Projekt eines Arbeitnehmers). Zudem werden „Kettenverträge“ (aufeinanderfolgende Verträge mit weniger als drei Monaten Pause) zusammengerechnet, um Umgehungen zu vermeiden.

Ausblick

Der neue Gesetzentwurf zielt darauf ab, den Mieterschutz in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zu stärken. Es ist vorgesehen, dass die Regeln nicht sofort, sondern mit einer Übergangsfrist von etwa einem halben Jahr nach Verkündung in Kraft treten. Zudem gelten die Änderungen nicht rückwirkend für bereits bestehende Mietverhältnisse, sondern für Neuverträge ab dem Stichtag.

Derzeit handelt es sich noch um einen Gesetzentwurf, der dem Bundestag zur Beschlussfassung vorliegt. Auch wenn die politische Zielrichtung klar erkennbar ist, sind im weiteren Verlauf des parlamentarischen Verfahrens noch Änderungen im Detail möglich. Wir werden Sie dazu informieren.

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