Neues Mietenpaket 2026: Einführung der Fünf-Jahres-Frist für gewerbliche Vermieter

Seit dem 1. Januar 2026 gelten geänderte gesetzliche Vorgaben für die Befristung von Wohnraummietverträgen. Im Rahmen des „Mietenpakets 2026“ wurde die zulässige Mindestlaufzeit für gewerbliche Vermieter von drei auf fünf Jahre erhöht. Ziel der Gesetzgebung ist eine langfristigere Planungssicherheit für Mieter. Was bedeutet das und worauf ist zu achten?

Neue gesetzliche Rahmenbedingungen für Befristungen

Bis Ende 2025 konnten gewerbliche Anbieter, wie beispielsweise Immobilienfonds oder Wohnungsgesellschaften, Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von drei Jahren abschließen. Diese Regelung ermöglichte eine regelmäßige Anpassung der Vertragskonditionen an die aktuelle Marktsituation.

Mit dem Inkrafttreten der neuen Regelung am 10. Januar 2026 (rückwirkend für alle Verträge ab dem 1. Januar 2026) ändert sich diese Frist. Der Gesetzgeber zielt mit dieser Maßnahme darauf ab, die Praxis aufeinanderfolgender kurzfristiger Verträge („Kettenmietverträge”) zu reduzieren und die Planungssicherheit für Mieter zu erhöhen. Für gewerbliche Vermieter gilt daher ab sofort eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren für neu geschlossene Zeitmietverträge.

Differenzierung der Vermietergruppen

Das Gesetz unterscheidet zwischen gewerblichen und privaten Vermietern. Diese Unterscheidung ist für die Anwendung der Fristen maßgeblich.

• Gewerbliche Vermieter (Betroffen): Hierzu zählen Unternehmen, deren Hauptgeschäftszweck die Vermietung und Verpachtung ist, sowie institutionelle Anleger. Für diese Gruppe ist die neue Fünf-Jahres-Frist bindend.
• Private Vermieter (nicht betroffen): Private Eigentümer, die beispielsweise einzelne Eigentumswohnungen oder ein Mehrfamilienhaus verwalten, sind von der Neuregelung ausgenommen. Für sie besteht weiterhin die Möglichkeit, Mietverträge auf drei Jahre zu befristen.

Durch diese Regelung soll der professionelle Wohnungsmarkt stärker reguliert werden, während privaten Anbietern ihre bisherige Flexibilität erhalten bleibt.

Rechtliche Folgen bei Nichteinhaltung

Wird ein Zeitmietvertrag durch einen gewerblichen Vermieter weiterhin auf nur drei oder vier Jahre befristet, ist diese Befristungsklausel unwirksam. In diesem Fall endet der Vertrag nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt, sondern gilt rechtlich als unbefristetes Mietverhältnis.

Ein unbefristeter Vertrag unterliegt strengeren Kündigungsschutzbestimmungen. Dies schränkt die Möglichkeiten des Vermieters ein, über die Immobilie zu verfügen, beispielsweise im Falle einer geplanten Neuvermietung oder Verwertung. Aus gutachterlicher Sicht kann dies den Ertragswert der Immobilie beeinflussen, da langfristige Anpassungspotenziale bei der Miete gebunden werden.

Ausblick

Gewerbliche Vermieter sollten umgehend vorhandene Mustermietverträge prüfen und diese auf die neue Mindestlaufzeit von fünf Jahren anpassen lassen. Auch das Risikomanagement wird wichtiger, denn mit der Verlängerung der Vertragslaufzeit steigt das Risiko eines Mietausfalls über die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses. Eine sorgfältige Prüfung der Mieterbonität ist daher entscheidend, um langfristige Einnahmesicherheit zu gewährleisten.

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