Ackerland ist nicht gleich Ackerland: Wie Bodenqualität, Lage und Bauerwartungsland den Wert bestimmen

Für Landwirte und Grundbesitzer ist der eigene Boden die wichtigste Kapitalanlage und die Grundlage ihres unternehmerischen Erfolgs. Beim Kauf, Verkauf oder der Bewertung ist der Bodenrichtwert oft die erste Anlaufstelle. Doch dieser Wert sagt oft nur die halbe Wahrheit aus. Wer den wahren Wert kennen will, muss tiefer blicken.

Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Verkehrswert

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, der aus vergangenen Kaufpreisen in einer bestimmten Region abgeleitet wird. Er bietet eine erste Orientierung, berücksichtigt aber nicht die individuellen Eigenschaften des spezifischen Grundstücks. Der tatsächliche Verkehrswert, also der Preis, der bei einem Verkauf auf dem Markt realistisch erzielbar wäre, kann davon erheblich abweichen. Die Gründe dafür sind vielfältig.

Die Bodengüte (Acker- und Bodenzahl)

Jeder Landwirt weiß es: Die Ertragsfähigkeit des Bodens ist entscheidend. Die offizielle Kennzahl hierfür ist die Bodenzahl, bei Ackerland auch als Ackerzahl bekannt. Sie bewertet die natürliche Ertragsfähigkeit (Bodenart, Zustandsstufe, Klima etc.) auf einer Skala bis 100.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Zwei benachbarte Äcker können den gleichen Bodenrichtwert haben. Hat Acker A jedoch eine Bodenzahl von 75 und Acker B nur eine von 45, ist der eine deutlich ertragsfähiger und damit für einen Käufer oder Pächter wesentlich wertvoller. Dieser Qualitätsunterschied spiegelt sich direkt im Verkehrswert wider.

Der Markt vor Ort

Ackerland ist auch eine Investition, die Rendite abwerfen soll. Die Höhe der erzielbaren Pacht ist daher ein entscheidender Werttreiber. In Regionen mit hohem Wettbewerb und hohen Pachtpreisen ist auch der Kaufpreis für Land entsprechend höher.

Eng damit verbunden sind die Zahlungsansprüche (EU-Prämien). Sind diese an die Fläche gebunden und können mitverkauft werden, steigert dies den Wert zusätzlich, da sie eine sichere, jährliche Einnahmequelle für den Käufer darstellen.

Bauerwartungsland und Ausgleichsflächen

Der größte Hebel für eine Wertsteigerung liegt oft im Verborgenen:

• Bauerwartungsland: Liegt der Acker am Rande einer Ortschaft oder ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde bereits als zukünftiges Wohn- oder Gewerbegebiet vorgesehen? Dann handelt es sich um Bauerwartungsland. Der Wert solcher Flächen kann das 10- bis 100-fache des reinen Ackerlandwerts betragen. Hier zählt nicht mehr die Bodengüte, sondern die Aussicht auf Baurecht.
• Potenzial als Ausgleichsfläche: Für Bauprojekte (z.B. Straßen, Gewerbegebiete) müssen gesetzlich vorgeschriebene ökologische Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen geschaffen werden. Projektträger sind oft bereit, für geeignete Flächen, die zu diesem Zweck aufgewertet werden können (z.B. durch Anpflanzungen oder die Umwandlung in Grünland), Preise zu zahlen, die weit über dem landwirtschaftlichen Verkehrswert liegen.

Wissen, was in Ihrem Land steckt

Der Wert von Ackerland ist mehr als nur eine Zahl in einer Tabelle. Er setzt sich aus Bodenqualität, Marktlage und vor allem Zukunftspotenzial zusammen. Um dieses Potenzial zu erkennen und im Verkauf oder bei der Vermögensbewertung auszuschöpfen, ist eine professionelle Verkehrswertermittlung unverzichtbar.

Sie möchten wissen, was Ihr Grund wert ist? Unsere Experten für die landwirtschaftliche Bewertung unterstützen Sie dabei.