Immobilienfonds unter Druck

Die letzten Jahre ist es mit negativen Meldungen zu Immobilienfonds sehr ruhig geworden. Grund dafür ist sicherlich, dass selbst bei schlecht gemanagten Fonds aufgrund der allgemeinen Preissteigerungen am Immobilienmarkt – zumindest die Substanzwerte in der Regel kontinuierlich anstiegen.

Ganz anders in der Zeit der 2000 bis 2008er-Jahre. Nach den Pleitewellen bei Schiffsfonds mussten dort auch zahlreiche Immobilienfonds starke Verlust erleiden. Immobilienfondsanleger etwa setzten über die Jahre Milliarden in den Sand, weil die Fondsanbieter Mieterhöhungen oder Wertsteigerungen einplanten, die sich nie realisieren ließen. In wenigen Fällen wurden die Manager zwar wegen Untreue verurteilt, für Anleger war aber kaum etwas zu holen.

Nun könnte sich die Situation wiederholen, wenn auch in ggf. etwas abgemilderter Form. Einige der Hauptgründe für eine mögliche Schieflage von Immobilienfonds sehen wir dabei wie folgt:

• Verteuerung der Finanzierung: Dort, wo die Finanzierungskonditionen nicht langfristig abgesichert sind, werden sich die nächsten Jahre durch die erhöhten Konditionen höhere Kosten ergeben.
• Eingeschränkte Nachvermietung: Gerade auch so genannte Fachmarktzentren oder Einkaufscenter waren die letzten Jahre beliebte Objekte für Immobilienfonds. Deutlich erkennbar ist, dass Nachvermietungen nur noch mit größeren Zugeständnissen möglichen sind. Insbesondere in sogenannten „C-Lagen“ (Kleinstädte, Regionen mit Stagnation) sind bereits leer stehende Ladeneinheiten in Einkaufscentern deutlich ersichtlich.
• Sinkende Renditen: Immobilienfonds gehen in der Regel davon aus, die Immobilien am Ende der Laufzeit zu Marktkonditionen verkaufen zu können. Gerade aber bei Immobilien mit sinkender Nachfrage werden möglicherweise die prognostizierten Verkaufserlöse nicht realisierbar sein.
• Mietausfälle: Aufgrund der rückläufigen Konjunktur können Mietausfälle in Zukunft wieder eine größere Risikoposition als noch in den Vorjahren einnehmen.
• Steigende Kosten / Energiekosten: Insbesondere steigende Energiekosten einerseits aber auch die Personalnot und Homeoffice Möglichkeiten andererseits werden Betriebe veranlassen, ggf. über die Reduzierung der angemieteten Flächen nachzudenken.

In den letzten Jahren haben sich auch sogenannte „Crowd-Investments“ am Immobilienmarkt steigender Beliebtheit erfreut. Dabei handelt es sich um eine Vielzahl von Investoren, die vergleichsweise kleine Summen gemeinsam investieren. Meist konnten die Projekte dieser Investments entweder noch nicht begonnen oder zumindest nicht abgeschlossen werden. In der aktuellen Situation liegen hier die Gefahren eines erfolglosen Abschlusses hoch: Gestiegene Baupreise, höhere Finanzierungskonditionen, verlängerte Vermarktungsdauern und ggf. stagnierende Immobilienpreise (in einzelnen Marktsegmenten) sind nur einige Schlagworte dazu.

Dabei wollen wir aber an dieser Stelle auch warnen, pauschal alle Immobilienfonds schlecht zu reden. Entscheidend ist auch hier wieder der Blick auf das einzelnen Invest! Daher unser Rat: Wägen Sie Chancen und Risiken bei einem Neuabschluss gut ab. Bei Bestandsanlagen: Prüfen Sie Ihr aktuelles Invest, holen Sie Informationen beim Fondsanbieter ein und sofern notwendig, prüfen Sie die Möglichkeiten zur Risikominimierung.