Kürzlich wurde der neue bulwiengesa-Immobilienindex 2023 veröffentlicht, der die Entwicklung der Preise und Mieten auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2022 abbildet. Insgesamt zeigt er eine positive Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes, auch wenn sich das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt hat. Die wichtigsten Entwicklungen auf einen Blick.

Wohnungsmarkt

Seit 2011 verzeichnet der Teilindex Wohnen ein jährliches Wachstum von mindestens 5 %. In einigen Bereichen ist im Vergleich zum Vorjahr eine rückläufige Tendenz zu beobachten, insbesondere bei Einfamilienhausgrundstücken und neuen Eigentumswohnungen. Lediglich die Bestandsmieten weisen 2022 ein etwas stärkeres Wachstum als 2021 auf. Dennoch bleiben Kaufobjekte die wichtigsten Preistreiber, da Reihenhäuser (+7,4 %), Einfamilienhausgrundstücke (+6,1 %) und neue Eigentumswohnungen (+5,5 %) trotz Marktschwankungen weiter zulegen. Die Mieten für Neubauwohnungen (+3,1 %) und Bestandswohnungen (+3,0 %) steigen dagegen moderater.

Büromarkt

Die Büromieten steigen aufgrund hoher Baukosten und ESG-Anforderungen nur um 3,8 %. Dennoch liegt der Büroflächenumsatz in den Großstädten seit 2010 über dem Durchschnitt und der Leerstand steigt nur leicht an. Der Büroflächenneuzugang ist gegenüber 2021 um 5 % gestiegen, aber die Pipeline an im Bau oder in Planung befindlichen Objekten ist dünn. Zudem werden vor allem Nebenlagen zukünftig stärker unter Druck geraten als zentrale Lagen. Mieterstruktur, Vertragslaufzeiten, Lagequalität und Nachhaltigkeitsaspekte rücken verstärkt auf die Checkliste von Mietern und Investoren.

Gewerbegrund

Die Preise für Gewerbegrundstücke sind mit 7,6 % am stärksten gestiegen. Aufgrund unterbrochener Lieferketten während der Pandemie und des Krieges in der Ukraine steigt die Nachfrage nach regionalen Lager- und Transportketten, was zu einer hohen Nachfrage nach Gewerbeflächen in Deutschland führt. Der Markt für Logistikimmobilien boomt und verzeichnet eine hohe Nachfrage, ein hohes Bauvolumen und steigende Standards, was nicht nur zu steigenden Grundstückspreisen, sondern auch zu höheren Mieten führt. Jedoch wird der Logistiksektor weiterhin unter Finanzierungsengpässen leiden, was mittelfristig zu steigenden Preisen führen wird.

Einzelhandel

Der stationäre Einzelhandel leidet unter einem anhaltenden Strukturwandel und latenten Umsatzrückgängen, insbesondere in den Innenstädten. Hinzu kommt, dass die Kauflaune derzeit durch die drastisch gestiegenen Energiepreise gedämpft wird. Die Nachfrage nach Gütern des periodischen Bedarfs, den sogenannten „Fast Moving Consumer Goods“, wird jedoch durch den robusten Arbeitsmarkt stabilisiert, auch wenn eine Nachfrageverschiebung hin zu Discountern und preisgünstigeren Handelsmarken stattfindet.

Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen sind daher auch im Jahr 2022 mit -3,2 % wie in den Vorjahren weiter rückläufig. Neben- und Stadtteillagen sind mit einem nominalen Rückgang von -0,1 % dagegen moderater betroffen. Sinkende Mieten können aber auch Chancen für Neuansiedlungen eröffnen, während laufende Gewerbemietverträge über Indexmietverträge häufig inflationsgesicherte Cashflows bieten.

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