Immobilienmarkt: Blasengefahr sinkt, doch Risiken bleiben

Während die Brisanz der Blasengefahr in vielen Regionen Deutschlands sinkt, bleibt die Verbreitung des Risikos weiterhin hoch. Das geht aus der neuesten Ausgabe des empirica-Blasenindex für das vierte Quartal 2024 hervor. Nachfolgend ein Überblick.

Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Ein entscheidender Faktor für die Entspannung ist der schnellere Anstieg der Mieten im Vergleich zu Kaufpreisen. Besonders außerhalb der sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart) wird das Rückschlagpotenzial immer kleiner. Das bedeutet: Die Gefahr eines plötzlichen Preisverfalls sinkt.

In den Top-7-Städten sieht die Lage jedoch etwas anders aus. Der Preisanstieg hat sich in den letzten zwei Quartalen erneut beschleunigt. Aktuell beträgt der Vorsprung der Kaufpreise gegenüber den Mieten etwa 30 %. Im ersten Quartal 2022 lag dieser Wert noch bei 49 %.

Welche Regionen sind besonders betroffen?

Nach wie vor gibt es zahlreiche Kreise mit mäßiger bis hoher Blasengefahr. Zwar ist der gesamtdeutsche Index leicht zurückgegangen (-1 Punkt), doch in sogenannten Schwarmstädten steigt das Risiko wieder leicht an (+1 Punkt).

Besonders hoch bleibt das Blasenrisiko in Dortmund und München, während in Essen nur noch ein „mäßiges“ Risiko besteht. Bundesweit zeigt sich, dass in 75 % der Landkreise die Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang wachsen — ein deutliches Zeichen für Überbewertungen.

Drei zentrale Trends

• Preis-Einkommen-Verhältnis: Der Indexwert sinkt um 4 Punkte — Immobilien werden im Verhältnis zum Einkommen wieder etwas erschwinglicher.
• Baukredite: Der Index steigt um 2 Punkte, was darauf hinweist, dass trotz steigender Zinsen weiterhin Kredite für den Wohnungsbau aufgenommen werden.
• Fertigstellungen: Der Index bleibt stabil, was bedeutet, dass sich das Angebot kaum verändert hat — eine mögliche Ursache für den starken Mietanstieg.

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

• Gute Nachricht für Käufer: In vielen Regionen hat sich die Überhitzung des Marktes abgekühlt, wodurch sich bessere Kaufgelegenheiten ergeben könnten.
• Investoren sollten vorsichtig bleiben: In teuren Metropolen ist das Risiko eines Preisrückgangs weiterhin hoch, vor allem bei hochpreisigen Objekten.
• Vermieter profitieren: Durch den starken Mietanstieg verbessern sich die Renditen von Bestandsimmobilien, insbesondere in Regionen mit niedrigem Neubauvolumen.

Keine Immobilienblase, aber selektives Risiko

Während in vielen Orten eine sanfte Preiskorrektur stattfindet, ist in den Top-Metropolen eine Überhitzung noch nicht ausgeschlossen. Den vollständigen Bericht zum empirica-Blasenindex Q4/2024 finden Sie hier: empirica-Institut Blasenindex