BGH-Urteil: Mieterhöhung bei energetischer Modernisierung auch ohne Nachweis zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem aktuellen Urteil vom 26. März 2025 (Az. VIII ZR 283/23) eine Entscheidung zur Beurteilung energetischer Modernisierungsmaßnahmen getroffen. Die zentrale Frage: Wann kann ein Vermieter nach einer energetischen Modernisierung die Miete erhöhen?

Kernaussage des Urteils

Nach der Entscheidung des BGH kann ein Vermieter eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) bereits dann verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Der BGH stellt damit klar, dass es auf eine Ex-ante-Betrachtung ankommt und nicht auf den tatsächlich später gemessenen Energieverbrauch.

Hintergrund des Falls

In dem zugrundeliegenden Fall hatte ein Vermieter die Heizungsanlage eines Mehrfamilienhauses modernisiert, indem er den vorhandenen Niedertemperaturkessel gegen einen moderner geregelten Gas-Brennwertkessel austauschte und einen „hydraulischen Abgleich“ durchführte. Nach Abschluss der Arbeiten erhöhte er die Miete gemäß § 559 BGB.

Das Berufungsgericht hatte die Mieterhöhung abgelehnt, da nach seiner Auffassung durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig eingespart worden sei. Als Beweis führte es an, dass der Sachverständige in den Jahren nach der Maßnahme keine tatsächliche Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme feststellen konnte.

Die Entscheidung des BGH

Der BGH kassierte die Entscheidung des Berufungsgerichts und stellte klar:

• Der Vermieter kann eine Mieterhöhung bereits dann verlangen, wenn zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung eine durch die bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist.
• Die Beurteilung muss aus einer Ex-ante-Perspektive erfolgen, also zum Zeitpunkt nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten.
• Eine nachträgliche Überprüfung anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs ist nicht maßgeblich, da dieser von vielen Faktoren abhängt, die der Vermieter nicht beeinflussen kann (wie Nutzerverhalten, Witterung etc.).

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung des BGH stärkt die Position der Vermieter, die in energetische Modernisierungen investieren. Sie müssen nicht abwarten, ob tatsächlich eine Energieeinsparung eintritt, sondern können die Mieterhöhung auf der Grundlage einer fachlich fundierten Prognose vornehmen.

Der BGH betont in seiner Entscheidung auch den gesetzgeberischen Willen, Anreize für Vermieter zu schaffen, in energetische Modernisierungen zu investieren. Eine mehrjährige Wartezeit, bis eine tatsächliche Energieeinsparung nachgewiesen werden kann, würde diesem Ziel zuwiderlaufen.

Parallele Urteile

Im Anschluss an dieses Grundsatzurteil hat der BGH am selben Tag zwei weitere Urteile mit ähnlichem Inhalt gefällt (VIII ZR 281/23 und VIII ZR 282/23). Auch in diesen Fällen ging es um die Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energetischen Modernisierung.

Ausblick

Mit dieser Entscheidung schafft der BGH Rechtssicherheit für Vermieter, die in energetische Modernisierungen investieren möchten. Künftig kommt es für die Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB darauf an, dass zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung aus fachlicher Sicht eine Energieeinsparung zu erwarten ist – nicht darauf, ob diese später auch tatsächlich eintritt.