Änderungen im Immobilienbereich 2025: Was kommt, was bleibt liegen?

Zum Jahreswechsel ändert sich im Immobilienbereich wieder einiges. Während einige Maßnahmen bereits beschlossene Sache sind, stehen andere Vorhaben durch das Platzen der Bundesregierung auf der Kippe. Nachfolgend ein Überblick, was sicher kommt und was wohl im Gesetzgebungsverfahren stecken bleibt (Stand: 10. Dezember 2024).

Fix beschlossene Änderungen

Einfuhr des Textformgebots

Zum Jahreswechsel wird die Schriftform für langfristige Mietverträge abgeschafft. Ab 2025 können diese auch digital abgeschlossen werden. Eine E-Mail oder Messenger-Nachricht reicht dann aus, um Mietverträge rechtsgültig zu schließen. Für bestehende Mietverträge gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2025. Die Neuregelung ist Teil des Bürokratieentlastungsgesetzes IV.

Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung

Ab 2025 steigen die Umsatzgrenzen im Rahmen der Kleinunternehmerregelung, z.B. für Hausmeister oder Reinigungskräfte. Im Vorjahr darf der Umsatz nun bis zu 25.000 Euro betragen (2024: 22.000 Euro), im laufenden Jahr liegt die Grenze bei 100.000 Euro (2024: 50.000 Euro). Gleichzeitig können zum Jahreswechsel auch ausländische Unternehmer die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Digitale Betriebskostenabrechnung

Ab 2025 dürfen Vermieter die Betriebskostenabrechnungen vollständig digital zur Verfügung stellen. Damit entfallen die bisher vorgeschriebenen Papierbelege.

Reformierte Grundsteuer

Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Insbesondere das sogenannte Bundesmodell sorgt für Diskussionen, da es von Eigentümern und Verbänden als möglicherweise verfassungswidrig angesehen wird. Klagen vor dem Bundesverfassungsgericht erscheinen wahrscheinlich, nachdem der Bundesfinanzhof 2024 Zweifel an der Rechtmäßigkeit geäußert hat. Hier sind noch viele Fragen offen.

Rückkehr der Wohngemeinnützigkeit

Ebenfalls neu ab 2025: 35 Jahre nach ihrer Abschaffung wird die Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt. Kommunale und soziale Wohnungsunternehmen erhalten Steuerbefreiungen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum schaffen. Voraussetzung ist, dass die Mietpreise unter dem Marktüblichen liegen und die Einkünfte der Mieter gewisse Grenzen nicht überschreiten. Wir hatten bereits darüber berichtet.

CO₂-Besteuerung, Biogas und alternative Brennstoffe

Der CO₂-Preis steigt von 45 Euro (2024) auf 55 Euro pro Tonne CO2 im Jahr 2025. Die Verteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter erfolgt nach einem 10-Stufen-Modell, das sich an der Energieeffizienz des Gebäudes orientiert. Bei Gewerberäumen gilt bei der CO₂-Steuer eine einheitliche 50:50-Regelung zwischen Mieter und Vermieter, unabhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes.

Wichtig: Biogas unterliegt nicht der CO₂-Besteuerung, da es als klimaneutral gilt. Bei Bioheizöl wird der Anteil aus regenerativen Rohstoffen berücksichtigt. Auch Holzpellets gelten als CO₂-neutral.

Weitere Neuerungen

Das Jahressteuergesetz 2024 bringt ab 2025 ebenfalls einige Änderungen:

• Für Solaranlagen gibt es jetzt einheitliche Regeln: Bis zu einer Größe von 30 kWpeak pro Einheit bleibt der Ertrag steuerfrei, die maximale steuerfreie Bruttoleistung liegt bei 100 kWpeak
• Die Liquidationsfrist für Immobilienfonds wird auf zehn Jahre verdoppelt
• Buchwertübertragungen zwischen Schwesterpersonengesellschaften werden erstmals gesetzlich erlaubt
• Die Anschaffung und Veräußerung von Anteilen an Gesamthandsgemeinschaften wird der Anschaffung und Veräußerung der zur Gemeinschaft gehörenden Wirtschaftsgüter gleichgestellt
• Die gewerbesteuerliche Kürzung bezieht sich künftig auf die tatsächlich als Betriebsausgabe erfasste Grundsteuer statt auf den Grundbesitzwert
• Bei der Umsatzbesteuerung nach vereinnahmten Entgelten (Ist-Besteuerung) ist der Vorsteuerabzug erst nach Bezug der Leistung möglich

Geplante Gesetze, die vorerst scheitern

Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB)

Die angedachte Reform des BauGB, die u.a. Aufstockungen und Dachausbauten erleichtern sollte, kommt vorerst nicht. Damit scheitert auch der geplante „Bau-Turbo“, der Kommunen weitreichende Baubefugnisse einräumen sollte.

Gebäudetyp E-Gesetz

Das Gebäudetyp E-Gesetz, das kostengünstigeres Bauen durch Abweichungen von technischen Standards ermöglichen sollte, kommt ebenfalls nicht. Damit bleiben Vereinfachungen wie reduzierte Ausstattungsstandards zunächst aus.

Mietpreisbremsen-Verlängerung

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2028 hängt im parlamentarischen Verfahren fest. Ohne Neuregelung läuft sie Ende 2025 aus.

HOAI-Reform

Auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bleibt ein Dauerthema. Zwar liegen fachliche Grundlagen für eine Novelle vor, doch die politische Umsetzung wird nicht vor der Bundestagswahl 2025 erwartet.

Zukunftsfinanzierungsgesetz II (ZuFinG II)

Das ZuFinG II, das Investitionen in erneuerbare Energien auf Immobilien erleichtern sollte, liegt ebenfalls auf Eis. Vorgesehen war eine bessere steuerliche Behandlung von PV-Anlagen und Ladeinfrastruktur auf gewerblichen Immobilien.

Weitere aufgeschobene Reformen

• Die elektronische Beurkundung von Immobilienverträgen bleibt vorerst aus
• Die Anpassung der Großflächigkeitsgrenze für Supermärkte bleibt vorerst aus
• Die geplanten Lärmschutz-Erleichterungen durch die TA Lärm werden nicht realisiert
• Das Vergabetransformationspaket zur Beschleunigung und Digitalisierung von Vergabeverfahren kommt vorerst nicht
• Die Reform zur Vereinfachung der Bürgschaften bei Vergabeverfahren bleibt vorerst aus
• Die Experimentierklausel für mehr Wohnungsbau nahe Gewerbegebieten wird vorerst nicht eingeführt
• Die Vereinfachung bei der Losvergabe im öffentlichen Bauwesen wird verschoben
• Die Reform der Grunderwerbsteuer zur Senkung der Kaufnebenkosten bleibt ebenfalls vorerst aus

Ausblick

Das Jahr 2025 bringt für die Immobilienwirtschaft einige Erleichterungen wie die Digitalisierung von Prozessen und Steuererleichterungen. Es bleibt abzuwarten, was sich im neuen Jahr nach der Bundestagswahl ändert. Wir werden Sie über die aktuellen Entwicklungen auf dem Laufenden halten.