Der anhaltende Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt ist vorbei. Laut dem aktuellen Postbank Wohnatlas 2023 werden die Immobilienpreise in den meisten deutschen Städten und Regionen bis zum Jahr 2035 entweder fallen oder stagnieren. Die Prognosen, die auf einer umfassenden Analyse des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) basieren, zeichnen ein differenziertes Bild der kommenden Entwicklungen.

Preisrückgang in vielen Regionen bis 2035
Die Studie zeigt, dass die Preise für Eigentumswohnungen bis 2035 in rund der Hälfte der 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte real um etwa zwei Prozent sinken werden. Im Durchschnitt wird ein jährlicher Rückgang von 0.25 Prozent erwartet. In etwa jedem zehnten Gebiet werden die Preise stagnieren, mit Schwankungen zwischen minus 0.15 und plus 0.15 Prozent pro Jahr.

Aussichten für Wertzuwachs in ausgewählten Regionen
Trotz Inflation, steigender Zinsen und veränderter Nachfrage gibt es aber auch Regionen, in denen Immobilienbesitzer auf Wertsteigerungen hoffen können. Die Experten gehen davon aus, dass in 43 Prozent der Regionen die Kaufpreise bis 2035 real um mehr als 0.15 Prozent pro Jahr steigen werden. Dies entspricht einem Gesamtanstieg von mindestens zwei Prozent bis zu diesem Zeitpunkt.

Wachstumsregionen und Metropolen bilden Ausnahme
Besonders wachstumsstarke Regionen mit einem hohen Anteil junger, gut verdienender Erwerbstätiger können bis 2035 mit weiteren Wertzuwächsen rechnen. Diese positiven Aussichten gelten vor allem für den Süden und Nordwesten Deutschlands. Regionen wie Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein verzeichnen im Durchschnitt steigende Kaufpreise.

Großstädte und ihr Umland profitieren laut Studie von günstigen demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Spitzenreiter unter den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart mit dem höchsten erwarteten Preisanstieg ist München. Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen soll in München real um mehr als zwei Prozent pro Jahr steigen, während für Hamburg ein moderateres Wachstum von 0.29 Prozent pro Jahr bis 2035 erwartet wird.

Prognose: Preisentwicklung in den "Big Seven" 2022 bis 2035

Rang Stadt Preistrend Preis pro Quadratmeter 2022*
1 München 2,08 % 9.733,83 €
2 Frankfurt am Main 1,93 % 6.654,34 €
3 Köln 1,52 % 5.118,94 €
4 Berlin 1,24 % 5.903,65 €
5 Stuttgart 1,03 % 5.416,35 €
6 Düsseldorf 0,76 % 5.454,56 €
7 Hamburg 0,29 % 6.685,29 €

* Wohnungen im Bestand

Investitionsmöglichkeiten und Entwicklungen
Die Studie identifiziert sechs Regionen mit den höchsten jährlichen Preissteigerungen, die alle in Bayern und in unmittelbarer Nähe zu München liegen. In diesen Regionen werden bereits heute Preise von mehr als 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, die sogar über den Durchschnittspreisen von Städten wie Berlin, Köln, Stuttgart und Düsseldorf im Jahr 2022 liegen.
Leipzig hingegen bietet mit rund 3.300 Euro pro Quadratmeter noch moderate Preise. Dennoch wird hier bis 2035 eine besonders dynamische Preisentwicklung erwartet.

Prognose: "Top 10" der Preisentwicklung in den Regionen 2022 bis 2035

Rang Stadt/Kreis Bundesland Preistrend Preis pro Quadratmeter 2022*
1 Potsdam, Stadt Brandenburg 2,71 % 5.581,56 €
2 Erding, Landkreis Bayern 2,13 % 5.763,70 €
3 Leipzig, Stadt Sachsen 2,12 % 3.308,55 €
4 München, Landeshauptstadt Bayern 2,08 % 9.733,83 €
5 Landshut, kreisfreie Stadt Bayern 1,98 % 5.054,62 €
6 Frankfurt am Main, Stadt Hessen 1,93 % 6.654,34 €
7 Ebersberg, Landkreis Bayern 1,86 % 6.535,62 €
8 Augsburg, kreisfreie Stadt Bayern 1,86 % 4.807,35 €
9 Dachau, Landkreis Bayern 1,82 % 6.586,04 €
10 Köln, Stadt Nordrhein-Westfalen 1,52 % 5.118,94 €

* Wohnungen im Bestand

Ausblick: Chancen und Herausforderungen
Die Studie betont, dass auch andere Großstädte und Landkreise bis 2035 Wertzuwächse verzeichnen können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern werden für Städte wie Dresden, Ingolstadt, Mainz, Münster, Darmstadt, Freiburg im Breisgau, Heidelberg und Jena positive Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr erwartet.

In strukturschwachen Regionen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen drohen dagegen Wertverluste. Dies betrifft vor allem viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern außerhalb des Großraums Berlin und der Großstädte.

Quelle: Value AG (Empirica-Systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI | Bildquelle: Free1970/AdobeStock

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